¿Quiere trabajar la tierra? Aquí le decimos cómo
Por Hace años conocí en el condado de San Diego un exitoso modelo de producción agrícola. Sus integrantes, cinco hombres originarios del estado mexicano de Oaxaca, entendieron que, si su experiencia estaba trabajando el campo, no tenía sentido malgastar su tiempo en otras actividades.
Lo primero que hicieron fue buscar un terreno disponible y que el uso del suelo permitiera la siembra con fines comerciales. No fue difícil encontrarlo, ya que acudieron a un sitio en el que antes habían trabajado y el propietario, ya retirado, acordó rentárselos por dos años.
Entre todos juntaron un pequeño capital que les alcanzaba, según me dijeron, para cultivar dos acres de fresa. Trabajaron duro. Invirtieron hasta el último trabajo y esfuerzo y en poco más de seis semanas vieron cómo el campo se llenaba del delicioso fruto.
No lo podían creer. De repente se dieron cuenta que su experiencia había arrojado frutos y ahora tenían un negocio propio. Mientras crecían las plantas, encontraron compradores en los mercados locales, participaron en los Farmer Market locales y hasta abrieron una tiendita donde vendían sus fresas.
He conocido otras experiencias similares. En Santa Rosa, California, Luz Gallegos, de Michoacán, hizo lo mismo. Empezó con 10 acres y actualmente renta más de 200 acres y produce grandes cantidades de fresa.
Por supuesto. No todo es dulzura y felicidad. Para llegar a la posición en la que están ahora han tenido que aprender, muchas veces de sus propios errores.
Estas son algunas recomendaciones
El alquiler de terrenos agrícolas es una práctica común en la agricultura de los Estados Unidos, donde más de un 45 por ciento de los 917 millones de acres de terrenos agríco[1]las son alquilados. Según la Encuesta de Economía Agraria y Tenencia de la Tierra de 1999 (Agricultural Economics and Land Ownership Survey), 60 por ciento del alquiler de terre[1]nos agrícolas se paga en efectivo, 24 por ciento con reparto de cosecha, y 11 por ciento en combinación de efectivo/reparto de cosecha.
A continuación, les presentamos las principales modalidades de los sistemas de alquiler de tierra.
Alquiler en efectivo
La mayoría de los alquileres en efectivo son a corto plazo, requiriendo de poco compromiso por parte del propietario de la tierra y/o del arrendatario. Alquileres a largo plazo pueden ser una manera accesible para que los agricultores puedan aplicar más prácticas sostenibles, e invertir más en su negocio.
Muchos alquileres están basados en un estrechón de manos. Acuerdos verbales son considerados alquileres legales por un año, pero NO se recomiendan para ninguna de las partes, ya que incluso entre amigos pueden surgir conflictos cuando los términos no están claros desde el principio. Un arriendo escrito beneficia y da seguridad a ambas partes.
Reparto de Cosecha (Crop Share)
En este sistema, el pago del alquiler consiste en parte de la cosecha, generalmente pagado con parte del ingreso obtenido por la venta del cultivo. Este arreglo era históricamente una desventaja para los arrendatarios, pero tiene el potencial de beneficiar a agricultores principiantes que no tienen capital inicial.
Común en productos básicos como frutas frescas y frutos secos, heno, cultivos extensivos, y tomates para procesar. El arreglo debe tener límites máximos y mínimos para proteger al agricultor y al propietario de la tierra, respectivamente.
Alquiler a largo plazo
Este sistema es la manera más cercana a ser propietario a través de un alquiler. Usualmente 40 – 99 años dependiendo de la ley estatal, lo que excede una hipoteca promedio.
Este tipo de alquiler puede ser heredable. Son usados para tierras de propiedad pública y negocios inmobiliarios comerciales, pero son poco comunes en agricultura. A veces son usados por ciudades y “land trusts” (organizaciones sin fines de lucro de conservación de tierras) que son propietarios de las tierras pero que desean garantizar a los agricultores tenencia de por vida. Debido a su duración, los términos y condiciones de alquiler deben ser preparados cuidadosamente para que duren tanto como el período del alquiler.
Recursos
Información para el alquiler de tierras. Haga clic aquí.
California Coastal Rural Development Corporation: Es una sociedad anónima de desarrollo financiero consti[1]tuida en California, cuya función es proporcionar capi[1]tal crediticio y otros servicios financieros a negocios y granjas ubicados en la zona centro del litoral.
Farm Credit Administration es la entidad más grande de préstamo en los Estados Unidos. Proporciona crédi[1]tos y otros servicios a productores agrícolas y coopera[1]tivas de agricultores. Funciona en los 50 estados y en Puerto Rico.
La Iniciativa Nacional de Agricultores Inmigrantes (National Immigrant Farming Initiative, NIFI por sus siglas en inglés): La NIFI provee de entrenamiento, información, oportunidades de enlaces, financiamiento a través del proyecto Heifer, y otros recursos para agricultores inmigrantes en los Estados Unidos. La NIFI apoya a aspirantes o nuevos agricultores inmigrantes a través de talleres de entrenamiento, educación, y apoyo financiero agrícola.
Un apretón de manos sella el trato. Eso ha sido cierto para los arrendamientos de tierras de cultivo durante generaciones. Pero el mercado está cambiando. Lo mismo sucede con la necesidad de hacer ese trato por escrito.
La creciente competencia y los altos costos hacen que sea importante firmar un contrato de arrendamiento por escrito que detalle las responsabilidades del propietario y arrendatario de las tierras. Hacerlo hace más que solo documentar los dólares y centavos de un contrato de arrendamiento de tierras de cultivo. Consolida una relación sólida entre ambas partes. Y eso tiene beneficios a largo plazo para la productividad de la tierra.
Definición de un contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento de granja por escrito es un contrato que transfiere a un arrendatario el derecho de usar una propiedad para un propósito específico en un plazo definido. Incluye detalles clave tanto para el propietario como para el arrendatario de la tierra. Los arrendamientos de tierras de cultivo se renuevan al mismo tiempo cada año. En el Medio Oeste, generalmente ocurre en el otoño y se extiende durante la temporada de cultivo del año siguiente.
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Por qué un contrato de arrendamiento es importante para el arrendatario
Un contrato de arrendamiento escrito y firmado es como una póliza de seguro para tierras de cultivo por un plazo específico. Permite la planificación anual de rotación de cultivos, pero también facilita el pensamiento a largo plazo que puede influir positivamente en la productividad de una granja. Con un contrato de arrendamiento a largo plazo a su disposición, el arrendatario tiene la seguridad de que puede cosechar las recompensas de una inversión compartida para hacer mejoras. Cosas como instalar baldosas de drenaje y agregar nueva tecnología ayudan a mejorar la salud del suelo a largo plazo y la posible productividad de los cultivos.
Sin un contrato de arrendamiento por escrito, es mucho más difícil para un arrendatario incurrir en esos costos. Pero con un contrato de arrendamiento de varios años, el arrendatario tiene la seguridad de que trabajará en esa tierra en el futuro. Eso facilita justificar mejoras con el tiempo, especialmente cuando el propietario comparte esos costos.
Cómo un contrato de arrendamiento por escrito beneficia al propietario
El propietario de las tierras de cultivo obtiene beneficios similares de un contrato de arrendamiento de granja por escrito a largo plazo. Dicho acuerdo le permite al propietario trabajar con su arrendatario para hacer mejoras con el tiempo. Esto, en última instancia, mantiene o mejora la productividad de la tierra, lo que la hace más valiosa a largo plazo.
Un contrato de arrendamiento por escrito también ayuda a manejar el riesgo para el propietario. El documento normalmente detalla responsabilidades específicas, como el mantenimiento de la tierra y cualquier exposición a operaciones agrícolas normales, como accidentes o lesiones. La transferencia de riesgos contractuales es una función fundamental de un contrato de arrendamiento de granja por escrito. Por lo general, el arrendatario es responsable de las responsabilidades operativas durante el plazo establecido en el contrato de arrendamiento. Identificar y contabilizar estas variables por escrito es clave para gestionar el riesgo para ambas partes y tu representante legal debe revisarlas.
Qué incluir en un contrato de arrendamiento de tierras de cultivo
La duración y el precio pagados por el arrendatario son fundamentales para cada arrendamiento. También incluye lo siguiente:
- Estructura de arrendamiento. Históricamente, el alquiler en efectivo ha sido el acuerdo más común, especialmente con los propietarios de tierras ausentes. La participación en los cultivos es otro tipo que es popular entre los propietarios de tierras, como los agricultores jubilados, que quieren seguir más comprometidos en la toma de decisiones sobre cosas como cultivos plantados, gestión agronómica y mejoras a largo plazo, como la instalación de baldosas de drenaje. Cada tipo de arrendamiento tiene ventajas y desventajas que deben tenerse en cuenta al determinar la estructura adecuada para ti.
- Términos completos. Es importante no solo detallar la fecha específica de finalización del contrato de arrendamiento, sino también cómo se producirá esa finalización, ya sea debido a que el contrato alcanzó el vencimiento o a que una de las partes no cumplió con sus obligaciones. Muchos arrendamientos incluyen cláusulas que abordan específicamente cuándo y cómo se puede cancelar un arrendamiento y las circunstancias que causan la cancelación.
- Uso de la tierra. La mayoría de los arrendamientos de fincas se firman para la producción de cultivos. Pero hay otros usos de la tierra que deben detallarse cuando sea relevante. Considera tener en cuenta cosas como el pastoreo de ganado, la caza y la generación de energía, que puede ser eólica, solar o con petróleo o gas natural, al redactar un contrato de arrendamiento de tierra si estas son posibles opciones de uso futuro de la tierra.
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Tarifas de arrendamiento de tierras de cultivo
Las tarifas de alquiler de tierras de cultivo varían de una región a otra, e incluso de un condado a otro, según la oferta y la demanda de tierras de cultivo. Las tarifas también pueden variar según el tipo de cultivo que se propone en la tierra. Por lo general, la tierra que se usa para cultivos de alto valor puede exigir una tarifa de alquiler más alta que la tierra para cultivos o pastizales básicos. Pero hay otras consideraciones cuando se trata de tarifas de alquiler, entre ellas, las siguientes:
- Calidad del suelo. Las características de la humedad y el drenaje del suelo, la pendiente, los nutrientes y la capacidad de retención de agua influirán en la productividad de la tierra.
- Tamaño y forma del campo. Un campo perfectamente simétrico con fácil acceso será más fácil de cultivar en comparación con una tierra de forma irregular, cerca de un lecho de arroyo o en una ladera. Del mismo modo, los campos más grandes son más deseables que los campos más pequeños escondidos en varios lugares.
- Condiciones del campo. Los campos que han sido bien mantenidos y cultivados de manera consistente, que tienen medidas de control de erosión implementadas o buena fertilidad generarán tarifas de alquiler más altas en comparación con los campos mal mantenidos con problemas de malezas, arbustos o árboles en los campos.
- Ubicación. Los campos que están cerca de la granja del inquilino, cerca de elevadores de granos, en rutas muy transitadas son más deseables que terrenos a varias millas de distancia que requieren mover equipos largas distancias.
- Agua e infraestructura. La tierra que tiene acceso al agua (para riego o ganado) o edificios, como cobertizos o almacenamiento de granos, es más deseable que la tierra que carece de estos servicios.
Hacer que los contratos de arrendamiento sean beneficiosos para todos
Mira cómo un propietario de tierras de cultivo y un inquilino trabajan juntos para hacer que su asociación funcione
Recursos y mejores prácticas de arrendamiento de tierras de cultivo
A medida que estructuras tu próximo contrato de arrendamiento de granja, recuerda que no hay dos granjas exactamente iguales. Es una buena práctica tener en cuenta todas las variables específicas que podrían influir en las responsabilidades de cada arrendamiento, tanto para el propietario como para el arrendatario, antes de firmar. Consulta con el equipo de asesores confiables de tu granja para elaborar tu próximo contrato de arrendamiento de granja. Eso incluye a tu prestamista, contador, abogado y proveedor de seguros.
Consulta con el sistema de extensión universitaria de tu estado para obtener información sobre las disposiciones de arrendamiento y las mejores prácticas específicas para tu estado. Muchos sistemas de extensión universitaria con subvenciones para la tierra también tienen especialistas que pueden ayudar a elaborar un contrato integral de arrendamiento de tierras para tu granja, como los siguientes:
- Extensión y difusión de la Universidad Estatal de Iowa: Cómo mejorar tu contrato de arrendamiento de granja
- Extensión de la Universidad de Wisconsin-Madison: Ejemplo de arrendamiento de tierras de cultivo en efectivo de Wisconsin
- Extensión de la Universidad de Minnesota: Contratos flexibles de alquiler de tierras
Un arrendamiento de tierras de cultivo bien diseñado y planificado puede ayudar a garantizar la productividad de las tierras de cultivo en el futuro. Y es una excelente manera de forjar relaciones sólidas entre propietarios de tierras y arrendatarios con el tiempo. Consulta con los asesores confiables de tu granja para asegurarte de que tu próximo arrendamiento de granja sea gratificante, financieramente y de otro modo, para todas las partes involucradas.